Аренда недорогого жилья в Москве и Подмосковье: рынок обустроился на дне

 

Ставки не растут, даже когда спрос превышает предложение

Попытка арендных ставок чуть-чуть подрасти на осеннем всплеске спроса не увенчалась успехом: по итогам 2016 г. и в Москве, и в Подмосковье средняя стоимость найма жилья в массовом сегменте снизилась. Впрочем, в Москве отрицательная динамика была незначительной – рынок адаптировался к кризису еще полтора года назад и с тех пор пребывает в стагнации.


Москва

В августе 2016-го спрос на аренду недорого жилья в пределах МКАД впервые с августа 2013 г. достиг уровня предложения или даже превысил его. В предыдущие два года осенью также наблюдалась активизация арендаторов по сравнению с весенне-летним затишьем, но в 2015 г. предложение опережало спрос в 1,5 раза, а в 2014-м - в 2,5 раза, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в нижних ценовых диапазонах (до 40 тыс. руб./мес.) с августа по ноябрь 2016 г. желающих снять жилье было почти в два раза больше, чем свободных квартир. Однако в декабре 2016 г. спрос упал на 53,7% относительно ноября – по мере приближения новогодних праздников количество находящихся в поиске арендаторов всегда снижается. Предложение квартир также сократилось – на 4,2% (всего в Москве, по информации «Инкома», насчитывается около 33 350 квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок). В итоге общий спрос в декабре оказался ниже предложения на 30,8%, отмечает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Как следствие, арендные ставки, демонстрировавшие осенью слабые попытки роста – в пределах 1% - вновь упали. По информации «Миэль», «однушки» в декабре подешевели на 1,58% к ноябрю, «двушки» - на 0,97%, «трешки» - на 2,47%. Динамика относительно 2015 г. также оказалась отрицательной: средняя стоимость найма однокомнатных квартир за год (декабрь 2016 г. к декабрю 2015 г.) сократилась на 2,13%, двухкомнатных – на 5,27%, трехкомнатных – на 6,36%.

Похожие данные приводит и «ИНКОМ»:


Ставки на аренду жилья экономкласса в Москве (руб./мес.)

Год

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

2015

30 443

38 435

46 547

2016

29 353

36 670

45 221

       

Источник: департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»

Порог входа на рынок тоже остался прежним. В декабре 2015 г. аренда самой дешевой квартиры в Москве стоила 18 тыс. руб. в месяц, в январе 2016 г. – 19 тыс. руб.

 

Средняя стоимость аренды квартир в Москве по округам (руб./мес.)

 

Округ

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

ЦАО

35 000

43 000

56 000

ЗАО

33 000

40 000

50 000

ЮЗАО

33 000

40 000

50 000

САО

31 000

39 000

48 000

СЗАО

30 000

39 000

47 000

СВАО

30 000

38 000

46 000

ВАО

28 000

37 000

42 000

ЮАО

27 000

35 000

40 000

ЮВАО

27 000

35 000

40 000

 

Источник: департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»

 

По сравнению с 2014 г. цены предложения в наиболее востребованном сегменте - однокомнатных квартир, по информации «Инкома», снизились на 5%, «двушки» подешевели на 12%, «трешки» – на 19%. Львиная доля этого падения пришлась на начало кризиса: прямое снижение цен происходило лишь до конца лета 2015 г., на начальном этапе адаптации рынка аренды к новым экономическим условиям. То есть последние полтора года темпы удешевления аренды жилья в столице уменьшились до едва заметных.

 

Источник: «МИЭЛЬ-Аренда»

 

Однако при этом надо учитывать, что речь идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей, а на деле квартиры могут сдаваться и дешевле за счет скидок. По оценке «Инкома», в прошлом году ситуация в этом плане улучшилась: если вплоть до осени 2015 г. можно было практически гарантированно получить дисконт в 10–15%, то в 2016 г. ожидать скидки на ликвидные предложения уже не приходилось, так как арендодатели еще в 2015 г. привели свои ценовые ожидание в соответствие с существующими экономическими реалиями. В «Миэль», впрочем, отмечают, что дисконт и сейчас вполне возможен - в пределах тех же 10-15% от стоимости объекта.

Сроки экспозиции на рынке аренды Москвы в 2016 г. сократились. По словам Поляковой, самые ликвидные объекты теперь сдаются за один-два дня (арендаторы выбирают из двух-трех вариантов). В начале года арендаторы принимали решение после просмотра восьми-десяти вариантов в течение 1-1,5 недели.
 

Подмосковье

Если в Москве ставки на аренду жилья уже больше года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь.

По данным КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды оказалось ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в среднем на 7-12% (на 2-3 тыс. рублей), в отдельных городах - до 20%.

«По итогам 2016 г. можно смело говорить о том, что ставки на аренду квартир снижались на протяжении всех 12 месяцев. В некоторых городах небольшое подорожание произошло лишь с наступлением делового сезона, которое нивелировалось к концу года. В других же населенных пунктах Подмосковья даже наступление осени не смогло переломить нисходящий тренд на рынке аренды», - рассказывает Дмитрий Владимиров, генеральный директор АН «Абсолют Капитал Недвижимость» г. Мытищи, партнер КР «Мегаполис-Сервис».

Меньше всего – всего на 1-3% - просела стоимость найма жилья в городах дальнего Подмосковья. Тамошние арендодатели, будучи людьми весьма небогатыми (как и большинство местного населения), отказываются снижать цены из-за возрастающих коммунальных платежей, приводит Владимиров мнение коллег из партнерского офиса АН «Мегаполис-Сервис» г. Егорьевск.

Впрочем, есть в Московской области и города, где аренда за последние три-шесть месяцев немного подорожала, так как уровень спроса там примерно соответствует объему предложения (в целом в Подмосковье предложение в 2016 г. сократилось, но все равно превышает спрос). Как правило, это города ближнего или ближайшего Подмосковья, такие как Мытищи, Видное, Одинцово, Реутов, Лобня. В среднем Подмосковье цены на аренду квартир на 0,5-2,5% за год выросли в Щелково, Ногинске, Истре, в дальнем – в Серпухове, Клину, Рузе, Дмитрове.

Таким образом, в ближнем Подмосковье средний чек аренды однокомнатной квартиры по состоянию на конец года составлял 23-26 тыс. руб., в среднем – 14-18 тыс. руб., а в дальнем «однушку» снимали в среднем за 10-13 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры в ближнем Подмосковье в декабре 2016 г. сдавались по цене 24-30 тыс. руб., в среднем – 16-22 тыс. руб., в дальнем – 13-16 тыс. руб.

При этом надо учитывать, что в области стоимость найма жилья может сильно различаться даже в соседних городах. Например, Мытищах в конце прошлого и начале нынешнего года аренда однокомнатной квартиры обходится в 25-27 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных – 27-30 тыс., а трехкомнатных – 25-28 тыс. В соседнем Королеве «однушка» в среднем сдается по цене 20-23 тыс. руб., а «двушка» - 24-26 тыс. руб.

«Такой разброс цен объясняется тем, что Мытищи, благодаря экспрессам в столицу, отличаются более выгодной транспортной доступностью. Именно поэтому многие из тех, кто раньше арендовали квартиры в Москве, сейчас перебрались в Мытищи», - говорит Дмитрий Владимиров.

Что касается срока экспозиции квартир, то в Подмосковье этот показатель в 2016 г. вырос. Время, требуемое на поиск арендатора, зависит от удаленности жилья от МКАД: если в тех же Мытищах адекватную по цене квартиру здесь можно сдать за три дня, то в городах среднего, а тем более дальнего Подмосковья для этого порой даже недели недостаточно, говорит Владимиров.
 

 

Прогнозы

Эксперты пока не видят предпосылок для существенных перемен на рынке аренды жилья в Москве. «В 2017 г. не предполагаются ни серьезные колебания стоимости найма, ни ощутимые количественные или качественные изменения в составе предложения, ни резкие скачки спроса», - говорит Оксана Полякова.

В Подмосковье рынок аренды в 2017 г. также повторит динамику 2016-го, считает Дмитрий Владимиров: «А это значит, что всплеск активности будет ощущаться лишь в начале осени, и то не во всех городах региона. Иного сценария ввиду нынешней экономической ситуации в стране, а также роста цен на товары и услуги и дальнейшего снижения платежеспособности населения ожидать трудно, поэтому к концу 2017 г. можно предположить дальнейшее снижение цен на аренду квартир приблизительно на 1-2 тыс. руб.».

Впрочем, эксперт не исключает роста ставок в случае положительных подвижек в экономике - рынок аренды быстро реагирует на любые изменения в этой сфере. Впрочем, даже при таком сценарии аренда если и подорожает, то «символически».

 

 

Источник: IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

 

29.01.2017

Автор: Анатолий Трофимов

идеи для квартиры

#
#
#

Найдите себе подходящую новую квартиру на карте. Мы собрали все варианты. Вам остается только выбрать и купить новую квартиру в Москве.


Cкоро мы начнем работать в ...

Мы каждый день работаем над расширением географии нашей работы. Расскажите нам в каком городе мы должны присутствовать.

Эй, domgo.ru помогите мне найти новую квартиру в ...