Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года.

Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.

Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.

Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.

Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

 

Недвижимость в Москве  

Дек 15

Дек 14

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2168

-34,0%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

2270

-33,3%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

2459

-32,9%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

2399

-34,0%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

3058

-29,6%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

3236

-33,0%

 

 

 

Все панельные и блочные дома

2299

-33,4%

Все монолитные и кирпичные дома

2898

-32,1%

 

Квартиры в Москве 

Дек 15

Дек 14

Однокомнатные квартиры

2483

-33,9%

Двухкомнатные квартиры

2516

-33,4%

Трехкомнатные квартиры

2512

-33,8%

Многокомнатные квартиры

3045

-33,9%

 

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве 

Дек 15

Дек 14

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)

4380

-31,1%

Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)

1800

-36,7%

Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")

2,43

8,9%

 

Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2015 года  

По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. 

Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др. Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась. Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.

Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз. Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности. Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.

На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз. 

Источник:  Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU  (www.irn.ru)

11.01.2016

Автор: Анатолий Трофимов

идеи для квартиры

#
#
#

Найдите себе подходящую новую квартиру на карте. Мы собрали все варианты. Вам остается только выбрать и купить новую квартиру в Москве.


Cкоро мы начнем работать в ...

Мы каждый день работаем над расширением географии нашей работы. Расскажите нам в каком городе мы должны присутствовать.

Эй, domgo.ru помогите мне найти новую квартиру в ...