Апартаменты - обзор новых предложений.

Сегодня на рынке недвижимости Москвы представлено довольно много жилых комплексов с апартаментами, и покупателям явно есть из чего выбирать. Маленькие студии в высотках у станции метро, модные лофты в зданиях бывших фабрик, роскошные резиденции с видом на Кремль. Девелоперы предлагают покупателям соблазнительные условия покупки и переводят апарт-комплексы в жилой фонд.

Треть рынка: выбор есть

Сколько сегодня апарт-комплексов в московском регионе? Опрошенные«Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты определяют долю этого вида недвижимости на рынке «старой» Москвы в рамках 24-37%, при этом большинство комментаторов склоняется к золотой середине - 30%.

«Верхнюю» цифру (37%) назвали в отделе аналитики ГК «Пионер» и пояснили, что она не учитывает элитный сегмент, а также заметили, что год назад она была выше – 43%. Сокращение доли апартаментов отмечает и Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, автор «нижней» цифры (24%): «По итогам III квартала было отмечено значительное сокращение доли апартаментов на первичном рынке по сравнению с предыдущим кварталом – с 33% до 24%». Владимир Богданюк уточняет, что на рынке апартаментов отрицательная динамика объема предложения была отмечена впервые за последние 3 года.

Такое движение вниз эксперты объясняют не столько негативной экономической обстановкой (в конце концов, этими проектами девелоперы начали заниматься еще до всякого кризиса), сколько тем, что часть объектов переводится в статус жилья.

Что касается Подмосковья и Новой Москвы, то там, конечно картина принципиально другая – апартаментов мало, буквально единицы. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что в Московской области доля апартаментов не превышает 1%. И это потому, как объясняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, на территории Новой Москвы и Московской области сосредоточен большой объем предложения доступного жилья, что снижает конкурентоспособность апартаментов. Логично, - ведь в столице апартаменты покупают, потому что они заметно дешевле (на 15-30%) квартир, а за границами «старого» города соревноваться по стоимости с жилыми новостройками тяжело. (Не продавать же студию в апарт-комплексе за 500 тысяч рублей).

Если говорить об абсолютных цифрах, то на сегодня, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», на рынке представлено 80 проектов (7700 лотов в 115 корпусах, общей площадью около 530 тыс. кв. м). Схожий показатель и у Владимира Богданюка (Est-a-Tet) – 86 проектов, из них около двух десятков появилось в результате реконструкции.

С начала 2015 года в Москве появилось 17 новых комплексов с апартаментами, и большинство их было анонсировано в первые шесть месяцев, затем процесс затормозился. Среди новинок рынка эксперты называют ЖК «Искра-парк» (станция метро Динамо), «Парк Плаза» (Водный Стадион), «Ясный» (Домодедовская), «Клубный дом на Серпуховском Валу» (Тульская), «Город на Рязанке», Chehov (Пушкинская), «Березовая аллея» (Ботанический сад), «Парк Легенд» (Автозаводская), Depre Loft (Цветной бульвар), Match Point (Парк Победы), Classico (Проспект Мира), «Дом на Сретенке» (Сухаревская), «Двинцев, 14» (Савеловская), Kleinhouse (Красносельская), «ТехноПарк» (Коломенская), Cleverland (Петровско-Разумовская).

Расклад по сегментам выглядит следующим образом. Примерно две трети рынка апартаментов – это объекты бизнес-класса, одна пятая – комфорт-класс, остальное – «элитка». При этом доля «середняков» - бизнес-класса растет, а дорогих объектов становится меньше. И в основном это апарт-отели, то есть комплексы с апартаментами гостиничного типа, - наиболее распространенный вид апартаментов, где есть возможность временной регистрации.

Проекты, вышедшие на рынок во II и III квартале 2015 года

НАЗВАНИЕ КОМПЛЕКСА

КЛАСС ПРОЕКТА

ДЕВЕЛОПЕР

НАЧАЛО РЕАЛИЗАЦИИ

Chekhov

Элитный

Vesper

III квартал 2015 г.

«Ясный»

Комфорт

MR Group

III квартал 2015 г.

Classico

Элитный

«Единые решения»

II квартал 2015 г.

Depre Loft

Элитный

KR Properties

II квартал 2015 г.

«Дом на Сретенке»

Элитный

«Лидер-Инвест»

II квартал 2015 г.

«Двинцев, 14»

Бизнес

MR Group

II квартал 2015 г.

Kleinhouse

Бизнес

«Крайс Девелопмент»

II квартал 2015 г.

«Березовая аллея»

Комфорт

«Д-Инвест»

II квартал 2015 г.

«ТехноПарк»

Комфорт

«Инвестиционные Перспективы»

II квартал 2015 г.

Cleverland

Комфорт

«КомСтрин»

II квартал 2015 г.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

 

Что почём

Как утверждают эксперты, цены на апартаменты бизнес- и комфорт-класса с начала года изменились мало, если и прибавили, то считанные проценты. По сведениям отдела аналитики ГК «Пионер», по итогам третьего квартала показатель средней цены составил 220,8 тыс. рублей за квадратный метр. «Эта «стабильность» показателя - результат взаимодействия двух факторов, - разъясняют свою позицию аналитики компании. - С одной стороны, на фоне непростой экономической ситуации и растущей конкуренции многие новые проекты стартуют по весьма умеренным ценам, иногда существенно ниже среднерыночного показателя. А с другой, в давно экспонирующихся на рынке объектах происходит плановое повышение цен, связанное с повышением готовности и вымыванием наиболее дешевого предложения».

С учетом элитного сегмента, по оценке Владимира Богданюка (Est-a-Tet), квадратный метр московских апартаментов в среднем стоит 394,9 тыс. рублей. Практически все комментаторы отмечают, что в дорогом сегменте цены, которые были зафиксированы в валюте, в рублевом выражении выросли, и причина тому - девальвация рубля. Рост составил по разным оценкам 8,4%-16,6% (сравниваются II и III кварталы 2015 года).

Крепче всех «стоит» комфорт-класса (самый дешевый), там цены практически не меняются, по информации компании «БЕСТ-Новострой», квадратный метр в этом сегменте стоит 140, 1 тыс. рублей. «Несмотря на то, что застройщики прилагают максимум усилий для мотивации покупателей, скидки и акции не превращаются в демпинг», - подчеркивает Ирина Доброхотова

Мы попросили представителей компаний рассказать об апарт-комплексах, которые они строят и продают. ГК «Пионер» реализует апартаменты в комплексе YE`S в Митино. По уровню отделки, оборудования и оснащенности различными системами (пожаротушения, отопления, климат-контроля и прочего) апарт-отель YE`S относится к бизнес-классу. При этом, замечаетгенеральный директор сети апарт-отелей YE`S Александр Погодин для столицы стоимость апартаментов, полностью готовых к проживанию, оснащенных бытовой техникой и современной мебелью, с возможностью получения гостиничного сервиса, относительно невысока. Юнит площадью от 27 кв. м. в настоящий момент можно приобрести по цене от 5 млн. рублей.

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» сообщает сразу о нескольких проектах компании. В Москве возводится мультифункциональный комплекс с апартаментами бизнес-класса «Штаб-Квартира на Мосфильмовской». Одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты от 175 тысяч рублей за кв. м, займут с 5 по 29 этажи комплекса, а их общая площадь составит более 31 тысяч кв. м. Проектом предусмотрено несколько вариантов планировки, допускающих объединение. Инфраструктура будет включать торговую галерею, ресторан, офисный центр, многоуровневый подземный паркинг.

В Новой Москве в микрорайоне «Солнцево-Парк» достраивается два корпуса апартаментов общей площадью 48 650 кв. м. Стоимость квадратного метра в апартаментах составляет от 72 тысяч рублей. При этом компания построила и открыла в микрорайоне 3 детских сада и школу. Также здесь строится поликлиника, торгово-развлекательная инфраструктура, культурный центр и храм.

В портфеле компании есть два проекта в подмосковной Балашихе. Один комплекс с апартаментами возводится в последней очереди микрорайона «1 Мая». Из 300 тысяч кв. м жилья апартаменты будут занимать около 20 тысяч кв. м. Причем купить в этом проекте на данный момент можно только апартаменты – квартир больше не осталось. Цены за квадратный метр в апартаментах современного монолитного дома по индивидуальному проекту с применением высокотехнологичных архитектурных решений стартуют от 70 тысяч рублей. В микрорайоне имеется детский сад, магазины, различные службы быта, строится школа. В самом мультифункциональном комплексе с апартаментами разместится торгово-развлекательный центр, ресторанный комплекс и многоуровневый паркинг.

Второй проект в Балашихе - современный монолитный комплекс с 540 апартаментами строится и в микрорайоне «Щитниково» («Изумрудный»). Жители «Изумрудного» могут пользоваться инфраструктурой соседнего микрорайона «Янтарный», который является частью проекта «Щитниково». Здесь также предусмотрены детский сад, школа и другая необходимая инфраструктура. Стоимость однокомнатных апартаментов начинается от 1 млн. 969 тыс. рублей.

 

Что предпочитают покупатели

Оценивая поведение покупателей, эксперты выбирают аккуратные формулировки: «обвала спроса не произошло», «сверхактивным этот год не назовешь» и обращают внимание на плюсы данного формата.

«Апартаменты привлекают в первую очередь своей стоимостью, которая примерно на 15-30% ниже, чем у квартир классического формата, хотя первые практически ничем не отличаются от последних, за исключением возможности прописки, - говорит Игорь Сибренков (ООО «Мортон-Инвест»). - Кроме того, на рынке можно встретить апартаменты меньших площадей, нежели квартиры, что напрямую влияет на их общую стоимость. Зачастую апартаменты приобретают с целью инвестирования, как дополнительное жилье, как гостевую или представительскую недвижимость, либо для дальнейшей сдачи в аренду».

Конечно, сегодня продавцы стараются не терять клиентов. «Ряд застройщиков приняли меры для того, чтобы подстраховать свои проекты, и перевели часть апартаментов в квартиры. Таким образом, происходит перетекание предложения и, соответственно, спроса с рынка апартаментов на рынок жилья. Так же как и на рынке жилья, застройщики апартаментов прилагают максимум усилий, чтобы привлечь и удержать покупателя. Скидки, рассрочки, различные акции, индивидуальный торг практически повсеместно используются для того, чтобы мотивировать на покупку», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Стабильным спросом, по оценке эксперта, пользуются студии и однокомнатные апартаменты – 10% и 52% соответственно от общего числа заявок. При этом свыше 60% сделок приходится на приобретение для собственного проживания, а доля апартаментов, приобретаемых с инвестиционной целью, составляет 35% от общего количества заявок.

 

Выбирая объект, покупатели тщательно анализируют предложение на рынке, и останавливают свой выбор на наиболее удачных проектах, с хорошими потребительскими характеристиками. В качестве примера Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE`S приводит многофункциональный комплекс YE`S в Митино, где продажи выросли на 40% по сравнению с прошлым годом. Впрочем, эксперт оговаривается - такая динамика не является общей для рынка, она обусловлена индивидуальными характеристиками комплекса.

Справедливости ради тут следует привести наиболее жесткую оценку ситуации, которую дала Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Она полагает, что спрос на апартаменты просел, и даже больше, чем спрос на квартиры. Происходит это, по мнению эксперта, потому что, покупатели с большей настороженностью относятся к апартаментам, нежели к квартирам. Причин этому несколько, в том числе высокие налоговые ставки и коммунальные платежи, невозможность прописки, зачастую необеспеченность социальной инфраструктурой от застройщика. К тому же при покупке апартаментов зачастую используется договор инвестирования, который не всем покупателям понятен. Именно поэтому перевод апартаментов в жилье можно считать антикризисной мерой.

«У инвесторов тоже апартаменты сейчас менее востребованы для инвестирования нежели квартиры. И если крупные инвесторы готовы приобрести сразу несколько апартаментов, но со значительным дисконтом, например, в 30-35%, то застройщики готовы идти на такой шаг, хотя еще год назад и речи не могло быть о таком размере дисконта», - констатирует Софья Лебедева.


Превратились в квартиры


Красной нитью через комментарии экспертов проходит тема перевода апартаментов в жилой фонд, не зря же Софья Лебедева назвала его «антикризисной мерой». Все-таки девелоперы понимают (хотя далеко не все это признают открыто), что для покупателя привычная квартира в статусе жилья – это как-то надежнее и спокойнее. Поэтому процесс, как говорится, пошел.

Но далеко не каждому застройщику удается превратить апарт-комплекс в жилой дом. Перевод апартаментов возможен в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры, в том числе социальной, либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов, - объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Среди счастливчиков оказались по данным Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки») проекты компании MR Group - МФК «Савеловский Сити», МФК «Водный» и МФК «Фили Град», а также полностью был переведен в жилой фонд архитектурный проект компании «Капитал Груп» «Лица». В МФК «Водный» и «Фили Град» в жилье было переведено около 85% объектов, а в МФК «Савеловский Сити» – около 60%. Эксперты также назвали», «Старт-формат», строящийся в рамках реновации промзоны «Ленино», «Царицыно-2», «Резиденцию Монэ», которая, между прочим, позиционируется как элитная, значит и в дорогом сегменте задумались о том, чтобы быть ближе к народу.

Но переродившись в квартиру, апартаменты подскакивают в цене, в среднем, по оценке Софьи Лебедевой на 19%. Стоимость не выросла лишь в арх-проекте «Лица», потому что, что апартаменты покупателям предлагались с отделкой, а теперь квартиры продают без отделки.

 

Упростить перевод апартаментов в жилой фонд должен бы по идее будущий федеральный закон, его проект пока находится в правительстве Москвы, и к депутатам еще не попал. Летом основные положения этого проекта были представлены разработчиком - Фондом «Институт экономики города» - на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства. Проект вызывает пока что много вопросов. Предлагается дать апартаментам правовой статус, их, видимо, разрешат строить без необходимой инфраструктуры, а налоги, судя по всему, будут немного снижены. Планируется переходный период, за время которого можно будет перевести в жилой фонд уже построенные комплексы, но это произойдет на усмотрение региональных властей – если они посчитают нужным это сделать, то будут изыскивать финансирование, достраивать «социалку». На первый взгляд кардинальных перемен закон не предполагает. (Подробнее «Апартаменты: чуда не произошло»). Но в то же время заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин вновь недавно четко и ясно заявил о том, что апартаменты в столице необходимо переформатировать в квартиры. (См. «Перевод апартаментов в жилье в Москве не отразится на их стоимости – заммэра»).

Что мы получим в итоге, - сегодня предсказать невозможно, нам остается только ждать. В отличие от нас, девелоперы не ждут милостей свыше, а превращают апарт-комплексы в жилые дома уже сейчас. Хотя и признают необходимость закона об апартаментах.

В заключение статьи приведем мнение Олега Сороки, депутата Мосгордумы, члена совета директоров ГК «Пионер»относительно этого законопроекта:

- Ситуация с апартаментами давно уже перезрела и требует скорейшего разрешения. А случилось это потому, что не все наши девелоперские структуры были добросовестными и ответственными по отношению к покупателю, и строили, а впоследствии продавали апартаменты под видом жилья. Зачастую такие здания не обеспечивались никакой социальной и транспортной инфраструктурой, то есть, возводились вразрез существующим градостроительным нормам. Поэтому новый законопроект рождается в муках. По факту, апартаменты являются местом проживания людей, по документам – нежилыми помещениями, и доля такого «нежилого жилья» на рынке Москвы сегодня составляет 18-20% - это серьезный законодательный пробел. Требуется изменить «половинчатый» статус апартаментов, вывести их в реальное правовое поле как вид жилого фонда, размещенный в общественно-деловой локации. Кроме того, на переходный период законопроектом будет предоставлена возможность перевести уже существующие апартаменты в жилье, но только в том случае, если это не ухудшит социальную обеспеченность для конкретного района или квартала города. Что касается сроков рассмотрения законопроекта, то на сегодняшний день в Московскую городскую Думу он не поступал и на комиссиях не рассматривался.

 

Источник: Журнал по недвижимости Metrinfo.ru (www.metrinfo.ru)

18.11.2015

Автор: Анатолий Трофимов

идеи для квартиры

#
#
#

Найдите себе подходящую новую квартиру на карте. Мы собрали все варианты. Вам остается только выбрать и купить новую квартиру в Москве.


Cкоро мы начнем работать в ...

Мы каждый день работаем над расширением географии нашей работы. Расскажите нам в каком городе мы должны присутствовать.

Эй, domgo.ru помогите мне найти новую квартиру в ...